汕尾市云顶旅游实业有限公司

大湖镇云顶滨海旅游开发项目

目录

第一章 总论

1、项目概况

1.1、项目名称

1.2、项目建设单位

1.3、建设地点、

1.4、项目性质、规模

1.5、建设内容、期限

2、投资总额及资金构成

3、立项申请报告编制依据

4、主要技术经济指标

5、项目综合评价

6、附录：营业执照

第二章 大湖镇云顶滨海旅游开发项目的建设背景及必要性

1、政策与市场背景

1.1、国家鼓励地方政府创新发展旅游业的一系列政策

1.2、滨海旅游是中国旅游业未来发展的重点领域

1.3、旅游产业化的全球发展趋势

1.4、广东省旅游发展战略中滨海旅游区域重点

1.4.1、广东省近年旅游业的发展状况

1.4.2、广东省关于促进全域旅游发展的战略布局

1.4.3、海丰县的人文地理和经济发展优势

1.4.4、大湖镇及山脚村的历史与现状

2、开发公司的实力背景

2.1、马来西亚云顶集团概况与重大投资

2.2、云顶香港公司的创立与发展

2.3、云顶集团携手政府共同开发大湖镇旅游产业

3、大湖镇滨海旅游项目建设的必要性

3.1、响应国家与地方的旅游发展政策需要

3.2、提升当地的旅游业形象和层次

3.3、盘活当地的经济使其成为新的经济增长点

4.4、符合社会经济可持续发展的需求

4.5、大湖镇旅游资源的利用和开发

第三章 大湖镇旅游资源调查及市场分析

1、大湖镇景点资源调查及评价

1.1、大湖镇旅游资源调查概况

1.2、大湖镇山脚村景点资源调查

1.3、大湖镇景点资源总体评价

1.3.1、山水旅游资源丰富优质

1.3.2、亲自然原生态环境优良

1.3.3、旅游+度假的主题选项多

1.3.4、当地旅游业态需要提升

2、大湖镇旅游状况及客源分析

2.1、本地区旅游业尚待开发

2.2、本地区客源结构与特性

2.3、旅游者的旅游目的与层次

2.4、大湖镇旅游状态及客源总体评价

第四章云顶滨海旅游开发项目的定位和理念

1、云顶滨海旅游项目概要

1.1、滨海旅游的定义和形式

1.2、云顶滨海旅游项目的邮轮游艇主体

1.3、云顶海滨旅游开发项目的来源

2、云顶滨海旅游项目用地

2.1、云顶滨海旅游项目用的位置图

2.2、大湖镇政府旅游发展规划

2.3、云顶滨海旅游项目用地功能

2.4、云顶滨海旅游项目用地原则

3、云顶滨海旅游项目定位

3.1、云顶滨海旅游项目主体定位

3.2、云顶滨海旅游项目基本设想

4、云顶滨海旅游项目理念

4.1、云顶滨海旅游项目总体理念

4.2、开发的前提是保护的理念

4.3、开发的目的是销售欢乐与健康的理念

4.4、开发的宗旨是可持续发展的理念第五章云顶滨海旅游开发项目的规划

1、项目规划原则

1.1、生态保护原则：

1.2、市场导向原则：

1.3、挖掘特色原则：

1.4、多元整合原则：

1.5、高端时尚原则

2、云顶滨海旅游项目主题规划：

2.1、海滨小镇主题

2.2、沙滩海洋主题

2.3、自然生态主题

2.4、海滨公园主题

2.5、帐篷包露营主题

2.6、时尚运动主题

2.7、游艇俱乐部主题

2.8、邮轮旅游主题

2.9、酒店度假主题

2.10.别墅休闲主题

2.11、养生主题

2.12、农家乐主题

2.13、文化主题：

2.14、美食主题

2.15、购物主题

2.16、海上游主题：

3、云顶滨海旅游项目景区规划

3.1、度假区总平面规划图

3.2、项目分区规划概述

3.2.1、十里银滩风景区

3.2.2、自然生态候鸟景区

3.2.3、海滨主题公园景区

3.2.4、海景酒店度假区

3.2.5、半山别墅休闲区

3.2.6、人工湖风景区、

3.2.7、帐篷露营区、

3.2.8、邮轮游艇专用区

4、云顶滨海旅游项目基础设施规划

4.1、道路、停车场

4.2、电信系统

4.3、供电系统

4.4、给排水系统

4.5、污水处理系统

4.6、旅游标志设置

4.7、环境卫生设施

4.8、消防设施：

4.9、景区穿梭交通工具

5、项目环境保护规划

5.1、旅游资源保护理念

5.2、旅游资源的保护措施

5.3、环境保护目标和保护内容

6、项目规划主要技术指标

第六章 云顶滨海旅游项目的邮轮游可行性探讨

1、邮轮旅游的历史与现况

2、邮轮旅游的功能与效益

2.1、邮轮旅游的功能

2.2、邮轮旅游的效益

2.3、邮轮旅游的建设条件

3、大湖镇的邮轮旅游项目建设探讨

3.1、大湖镇的自然条件

3.2、大湖镇邮轮旅游的设想

3.3、大湖镇邮轮旅游的审批

第七章 云顶滨海旅游开发项目建设和运营

1、项目开发建设进度

2、项目开发建设管理

3、项目同步运营管理

3.1、项目经营管理的主体

3.2、项目的员工招聘要求

3.3、项目的前期运营规划

第八章 云顶滨海旅游项目投资及收益估算

1、项目投资

1.1、投资金额

1.2、资金筹措

1.3、资金使用和管理

1.4、资金投入和滚动开发

1.5、建设投资估算表

2、云顶滨海旅游项目收益

2.1、投资项目收益表

2.2、收益表赢利分析

2.3、二期投资开发安排

2.4、云顶项目的企业效益

2.5、云顶项目需要政府支持

第九章 云顶滨海旅游项目的社会效益

1、资源投入及其收益

2、社会、经济效益评估

3、项目的效益分析表

第十章 大湖镇云顶海滨旅游开发项目资源申请

1、项目立项申请

2、景区资源申请

3、土地资源申请

4、相关政策的申请

4.1基础配套到位

4.2税费减免

4.3税收减免

4.4资源倾斜

5.5行政支持

第十一章 结论及建议

正文 

第一章总论

1.项目概况

1.1、项目名称

项目名称：大湖镇云顶滨海旅游开发建设

1.2、项目建设单位

项目建设单位：汕尾市云顶旅游实业有限公司

1.3、项目地点

项目地点：海丰县大湖镇山脚村

1.4、项目性质、规模项目性质：

新建项目规模：项目总开发面积约2000亩，其中海滩面积（包括码头）约200亩，人工湖面积约300亩，海滨公园面积（包括自然村）约800亩，商业建筑及基础设施面积约350亩，防护林区为生态保留用地。

1.5、建设内容、期限

建设内容：建设项类有邮轮/游艇码头、游艇俱乐部、海景酒店、度假别墅、海滩泳场、海上活动设施、生态景观、海滨公园、原生态渔村、历史文化展博馆等，打造成为观光旅游+休闲度假的综合性旅游度假区。

建设期限：第一期建设为期3年，从2021年到2024年

2、投资总额及资金构成

项目估算总投资为人民币18亿元，第一期投入人民币6亿元，资金除申请政府有关扶持减免，全部由开发公司自筹。

3、立项申请报告编制依据

（1）国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》

（2）广东省人民政府《广东省贯彻落实国家“十三五”旅游业发展规划实施方案》

（3）广东省人民政府《“十三五”旅游业发展规划》

（4）广东省人民政府《广东省促进全域旅游发展实施方案》

（5）汕尾市人民政府《汕尾市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

（6）汕尾市人民政府《汕尾市旅游发展总规划（2012-2020）》

（7）汕尾市人民政府《汕尾市促进全域旅游发展实施方案》

（8）大湖镇政府《大湖镇总体规划》（2016～2025年）

（9）项目单位提供的相关资料

4、主要技术经济指标

大湖镇云顶旅游开发项目主要技术经济指标汇总表

5、项目综合评价

本项目总投资18亿元，项目运营后，可实现年均销售收入7500万元，实现年均利润xxx万元、项目投资利润率xxx、实现年均利税xxx万元、项目投资利税率xxx，在正常经营的状态下，投资利润率远远高于企业盈亏平衡点45.25%，分析表明本项目具有较强的抗风险能力。

隨着国内旅游业的深入发展，满足旅游者不同需求和偏好的旅游产品应运而生，以“邮轮/游艇游”为主体的滨海旅游综合开发项目，就是新生旅游产品中的一朵奇葩，滨海旅游的开发使市场需求和渔农业综合资源相互整合、相互作用，开辟了一条传统渔农业增收创优，调整产业结构的新路子，为广大农村改变精神面貌，提高经济效益，加快文明进程带来了新的发展机遇。

云顶滨海旅游开发项目将建设以邮轮/游艇游、游艇码头、俱乐部为主体，集旅游酒店、度假别墅、露营野炊、海滩泳场、海上活动设施、海上捕捞、生态景观、海滨公园、养生会馆、原生态渔村、历史文化展博馆为一体的综合性海滨旅游度假区，可满足“行、住、游、食、购、娱”六大旅游功能的需求，符合市场中高档旅游与消闲度假相结合的要求，为游艇玩家提供了新鲜惬意的休假点，为高消费旅游客人带来了丰富时尚的享受，其全新打造的旅游地理环境，独特的旅游设施，配套超豪华的游艇奢华旅游体验，项目势必成为旅游度假的新热点，成为广东汕尾地区第一休闲度假胜地。

云顶滨海旅游开发项目，不仅肩负着探索汕尾地区开发国际滨海旅游产业化创新经营的重任，且符合可持续发展战略的要求，具有维护生态系统良性循环、促进当地经济产业调整、确保整体经济的长远发展、消化当地剩余劳动力、满足中高挡消费群体游憩需求的功效；对于加快汕尾地区的经济发展，配合当地政府的旅游发展规划，打造具有国际影响力的滨海生态旅游目的地起到巨大而积极的作用。

6、附录：营业执照

汕尾市云顶旅游实业有限公司营业执照

第二章 大湖镇云顶滨海旅游开发项目的建设背景及必要性

1、政策与市场背景

1.1、国家鼓励地方政府创新发展旅游业的一系列政策

2017年3月2日，国务院下发了《“十三五”旅游业发展规划》，《规划》指出，改革开放以来，中国旅游业主要依靠景点景区、宾馆饭店等基础旅游要素的发展模式，已经不能适应大众旅游新时代的要求，“十三五”时期，必须创新发展理念，转变发展思路，加快由景点旅游发展模式向全域旅游发展模式转变，促进旅游发展阶段演进，实现旅游业发展的战略提升；《规划》提出，要将乡村旅游作为落实乡村振兴战略的重要手段，实施旅游扶贫，推进旅游增收富民，在旅游精准扶贫方面，在保护城乡风貌和自然生态环境方面，在优化乡镇旅游环境方面取得新突破；《规划》同时提出，加快休闲度假产品开发，大力开发温泉、冰雪、滨海、海岛、山地、森林、养生等休闲度假旅游产品，建设一批旅游度假区和国民度假地。

国家在“十三五”旅游业发展规划中提出的旅游产业化概念，明确了旅游业作为国民经济发展的支柱产业受国家政策鼓励和支持，形成以国企为主导，民企唱主角的旅游大发展，近年，以名山大川为主题的旅游资源整合项目大量涌现，推出了如玻璃吊桥、玻璃栈道、观光电梯、蹦极跳等不少新奇刺激的配套产品，同时衍生出休闲农庄、农家乐、果园乐、养生温泉度假村等新旅游形式，逐步改变了以往旅游业陈旧单一的局面，亦促使云顶的大湖镇滨海旅游项目应运而生。

1.2、滨海旅游是中国旅游业未来发展的重点领域

目前，国内旅游多以名山大川、名胜古迹为主，海滨旅游在国内是一种新的旅游形式而有别于现有的旅游产品，海滨旅游是旅游业的一个重要组成部分，在沿海地区，它又是海洋产业构成中的一部分；滨海旅游是指以海岸带、海岛及海洋各种自然景观、人文景观为依托的旅游经营、服务活动，海滨旅游度假是国外盛行的主要旅游项目，但在国内仍未具备真正意义上的海滨度假旅游。

中国濒临太平洋西岸，拥有18000公里的大陆海岸线，14000公里的海岛海岸线，岛屿6500多个；可管辖的海域南北延伸近40个纬度，面积达300万平方公里，有中温带、暖温带的海上景致，更有热带、亚热带的海洋风光，拥有丰富多样的滨海旅游资源。

中国滨海旅游资源非常适合旅游业多元化的发展，但受社会发展水平和旅游业发展滞后等影响，中国滨海旅游业与世界水平还有较大差距，而从另一方面说明，中国滨海旅游业拥有很大的发展空间，中国越来越重视海洋产业的开发，从而推进了中国滨海旅游业又快又好地向前发展，目前一些沿海城市已积极大力开发滨海旅游资源，制定滨海旅游业的发展规划和目标，依托国家总体经济发展持续增长的态势，带动当地旅游业发展的同步持续增长，推动滨海旅游业在资源利用深度及品味等级层次方面得到进一步拓展和提升；进入本世纪，我国沿海地区加快了旅游产品的多元化开发，邮轮/游艇游等新的业态模式悄然兴起，可以预见，不远的将来中国将会涌现出更多优质的海滨度假旅游目的地，云顶旅游开发项目的发展前景一片光明。

1.3、旅游产业化的全球发展趋势

旅游业作为新兴产业，也是产业规模和产业效益最高的经济产业之一，加快其发展是全球经济发展的客观要求，进入21世纪以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好的国际大发展环境，促进了全球旅游行业保持持续发展的态势，世界旅游业正以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾的“朝阳产业”，发展旅游业已经是全求共识。

2020年初出现的新冠疫情对世界旅游业是一次灾难性的打击，各国旅游业基本处于停顿状态，中国由于对境外客源的依赖有限，避免了毁灭性的冲击，今年，国务院提出加强内循环的战略，对恢复国内旅游消费需求，重振旅游业将起到关键作用，中国旅游业必须因应国际形势的变化重新洗牌，以迎接新变化带来的新发展机遇，在这次机遇中新的旅游业态、新的消费模式将会得到更进一步的发展。

我国旅游业虽起步较晚，但现已成为世界上旅游业发展速度最快的国家之一，成为进入世界十大旅游国行列的国家，其发展的强劲势头正受到世人瞩目，据世界旅游组织预测，从2009年起，中国已成为世界第一大旅游目的地和第四大客源国，国际上的影响力越来越大，作为世界著名的旅游企业云顶集团，其投资的旅游项目可为国家拓展国际空间，特别在疫症当前有助于国内旅游业走出困境，为未来的发展夯实基础。

1.4、广东省旅游发展战略中滨海旅游区域重点

1.4.1、广东省近年旅游业的发展状况

广东省近年旅游业的状况，从基本数据看各项指标均在增长，在新冠疫情前的《2019年广东国民经济和社会发展统计公报》显示：全省接待入境过夜游客3771.38万人次，比上年增长0.6%，国内过夜游客4.94亿人次，增长9.2%；国内旅游收入1.37万亿元，增长11.9%，全省接待游客和旅游总收入双创历史新高，而在国际游客及旅游收入方面，受去年香港暴乱影响有所放缓，但总的增长指标未见回落。

在旅游资源开发方面，2018年广东省A级旅游景区共有370个，2019年较2018年增加44个，达到414个，其中5A级旅游景区共有14个、4A级旅游景区有183个、3A级旅游景区共有200个、2A级旅游景区共有17个；目前，省内旅游业已经形成的吃、住、行、游、购、娱配套的较完善接待体系，并发挥了充分的作用，达到年过60亿人次的接待能力，全省共有旅行社2627多家，其中国际旅行社225家，各类旅游景区(点)及特色乡村已经达到过万处，各类商务饭店多达3495家，其中五星级105家、四星级以下饭店多达670多家、共有客房几十万间，床位也已经过千万张，旅游类汽车公司多达884家，全省与旅游业直接相关的从业人员超过46万人，广东已具备了大型国际城市的旅游接待能力，即使受到新冠疫情影响及政策性限制，旅游业态的发展势头仍然十分强劲，正是旅游项目投资开发的大好时机。

1.4.2、广东省关于促进全域旅游发展的战略布局

2018年7月27日广东省人民政府办公厅下发了《广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进全域旅游发展实施方案的通知》（见粤府办〔2018〕27号），通知指出：加快推进我省全国旅游综合改革示范区和旅游强省建设，进一步促进旅游业提质增效，将全域旅游作为推动全省经济社会发展的重要抓手，将乡村旅游作为落实乡村振兴战略的重要手段，全区域规划、全产业发展、全要素配套、全社会推进，着力推动旅游业从门票经济向产业经济转变，从粗放低效方式向精细高效方式转变，从封闭的旅游自循环向开放的“旅游+”转变，从企业单打独享向社会共建共享转变，从景区内部管理向全面依法治理转变，从部门行为向政府统筹推进转变，从单一景点景区建设向综合目的地服务转变，实现全域宜居、宜业、宜游，打造粤港澳世界级旅游休闲湾区和广东世界旅游休闲目的地，为广东实现“四个走在全国前列”作出积极贡献。

通知提出的目标是到2025年，广东旅游品牌的国际影响力进一步提升，要把珠三角的都市旅游发展为一核、沿海城市的滨海旅游发展为一带、北部城市的生态旅游发展为一区、粤港澳大湾区的世界级休闲旅游发展为一湾的空间布局，功能要更加完善，要全面实现旅游发展全域化、旅游供给品质化、旅游治理规范化、旅游效益最大化，把广东建成全域旅游示范省和世界旅游休闲目的地。

通知要求优化全域旅游大格局，加强规划统筹，优化“一核、一带、一区、一湾”的全域旅游发展空间，根据全域旅游的发展规划，潮汕地区是“一带”中滨海旅游产业带“七大组团”之一，要建设成为国际性的滨海旅游休闲目的地，加强“海洋-海岛-海岸”旅游立体开发，优化提升旅游产品，完善旅游配套设施，充分发挥广东的区位和资源优势，打造复合型滨海旅游走廊，使其成为具有国际竞争力的旅游胜地，成为汕头地区旅游业规划发展的新地标。

海丰县作为汕尾地区发展滨海旅游的城市之一，是产业带中的重要组成部分，其独特的地理位置、绵长的海岸线，以及丰富的历史和沿海资源，将成为规划发展中的风水宝地；云顶集团选址大湖镇开发滨海旅游项目正是迎合了广东旅游业全区域大发展需求。

1.4.3、海丰县的人文地理和经济发展优势

海丰县地处广东省东南部，西距广州290公里、距深圳197公里，东距汕头180公里，水路至香港81海里，水陆交通便捷，是粤东地区陆上交通要津，海丰之名取义于“南海物丰”，东晋咸和六年（公元331年）建县，清雍下九年（1731年）划出石帆、坊廓、吉康三都置陆丰县，1988年3月成立汕尾市，海丰划出沿海7镇为市城区，目前，全县辖19个乡镇和3个农林场，总人口70多万人，海丰又是著名的侨乡，海外侨胞和港澳台同胞47万人，海丰自古民风淳朴，是广东历史文化名城、全国13块红色根据地之一，涌现出多位革命家、政治家、音乐大师、作家、医学名贤、工程院士等。

海丰县自然资源丰富，素有“鱼米之乡”之称，主要农产品有优质水稻、花生、甘蔗，海产品有马鲛、带鱼、龙虾、贝壳等等；当地有海岸滩涂3340公顷、渔塘水库6660公顷，供开发养殖鲍鱼、翡翠贻贝、花蛤、对虾、蟹、蚝、甲鱼等，海丰还拥有丰富的矿藏，种类包括精锡矿、钨矿、水晶矿等，建筑用石料、沙、花岗岩和陶瓷粘土等蕴藏量十分丰富。

改革开放给海丰县带来无限生机，海丰县充分发挥毗邻港澳的地缘人缘优势，与国际间多个地区和国家建立经济技术合作关系，全县初步形成以矿泉饮料、副食品、服装、制鞋、建材、工艺、珠宝玉石加工为支柱产业的工业体系；农业建成优质稻、蔬菜、甘蔗、优质果、水产养殖和畜禽养殖六大商品生产基地，形成农林牧副渔综合发展新格局，全县经济持续、快速、健康发展，人民生活水平进一步提高，社会各项事业全面发展，汕尾海丰地区的人文地理优势，为发展旅游业创造了良好的条件和环境，为项目规划的可持续发展提供了丰富的资源。

1.4.4、大湖镇及山脚村的历史与现状

大湖镇位于广东省海丰县东南部，濒临南海碣石湾，是海丰县的沿海城镇，大湖镇东北以东溪河中心线为界，与陆丰市上英镇隔河而治；西北毗邻赤坑镇；西南至南部以大德山脉为界，与红海湾田墘街道接壤，主要河流东溪螺河水系绕境而过，呈一面背山，三面环水之势，素有“半岛大湖”之称，“大湖”取名于大德、湖仔两个较早较大的村庄名合称“大湖”，其下辖1个社区和5个行政村，共约人口1.26万人，区域总面积58平方公里，其中海域面积30平方公里，陆域面积28平方公里，区域内有2385.5公顷的生态湿地，约占全镇陆域面积的85%；大湖镇距汕尾市区约30公里，距海城45公里，距红海湾内湖7公里，距陆丰市上英镇6公里，交通路网相对较完善。

山脚村位于大湖东部，地处偏僻，紧靠东溪及螺河出海口，村落自南向北沿公路呈块状分布，背靠大德山，面朝碣石湾，耕地面积2000亩，山林2700亩，鱼塘面积260亩，全村共有580户，3400多人口，有村民580户，村民人口居住分散，外出人口达2000多人，青壮年劳动力紧缺。

山脚村村民生产经营模式主要有农业、养殖业、畜牧业和捕捞业几方面，以农业为主，耕地多属旱涝不保的沙质土地，农作物主要有春种水稻和秋种花生两大类，效益不高；养殖业经营者都属传统投苗粗养模式，效益差，收入少；山脚村属于浅滩沿海，没有港口，渔业很难发展，近年当地渔民向深海区域发展捕捞业，捕捞业和畜牧业渐已经成为山脚村民一项经济副业，山脚村的经济发展滞后亟待突破，因此开发旅游业势在必行。

为了改变山脚村相对落后的经济面貌，镇政府在大湖镇的旅游规划中，把山脚村定位为慢城休闲重点发展区域，主要发展妈祖、渔民文化体验、滨海休闲度假旅游；云顶的滨海旅游开发项目因应了政府规划，是为大湖镇的旅游发展度身订造的理想项目。

2、开发公司的实力背景

2.1、马来西亚云顶集团概况与重大投资

1965年成立的云顶集团公司是马来西亚著名企业，主要产业有云顶度假村、新加坡圣陶沙名胜世界、酒店业、橡胶种植业、制造业、邮轮/游艇旅游业等，云顶集团还致力于开拓海外其他业务，如酒店、赌场、地产、造纸、发电机、造船、石油和天然气、资讯业务等，云顶集团公司由旗下五间公司组成，包括

（1）云顶有限公司：总部设于马来西亚，在马来西亚股票交易所上市，是控股其他四间公司的主公司；

（2）云顶马来西亚有限公司：云顶控股49%，在马来西亚股票交易所上市，主要产业为旅游，酒店，游戏及娱乐；

（3）云顶新加坡有限公司：云顶控股52%，在新加坡股票交易所上市，主要产业为旅游、酒店、游戏及娱乐，

（4）云顶种植有限公司：云顶控股55%，在马来西亚股票交易所上市，主要业务为种植、房地产；

（5）云顶香港有限公司：云顶控股18%，在香港股票交易所上市，主要业务为丽星邮轮服务，旗下拥有二十多艘世界级大型豪华游轮，近四十条国际海上邮轮航线，与世界各国近千家旅行机构有着密切的战略合作；云顶集团在房地产行业、旅游业、搏彩业、制造业等多元化行业的年度收入营业额达到数百亿美元，云顶品牌在全球经济中有着不可动摇的国际地位，董事长林国泰先生的超前经营理念和个人魅力，使得云顶国际公司如日中天蓬勃发展，在世界各地拥有大型控股公司近百家，世界各地公司员工约有52000多人，股价总值达到380亿美元，进入福布斯财富榜前100名，近年，云顶集团加快进军国际市场及中国大陆市场，其发展势头令人瞩目。

云顶集团历年投资及经营的大型项目，包括：

1969年3月，云顶集团投资位于马来西亚海拔约2000公尺的鸟鲁卡里山的云顶度假村正式奠基，度假村由云顶赌场、云顶奥特莱斯商场、20世纪福克斯主题公园等组成，有5家风格各异的豪华酒店，共计1万多间客房和公寓；还有超过80家零售商店和86家餐厅，当中云顶世界第一大酒店，拥有6000间房间，是世界上拥有最多房间的酒店，被列入吉尼斯的世界记录，1993年8月，云顶集团通过购入邮轮，并把原丽星邮轮有限公司改名云顶香港有限公司，正式进军邮轮客运行业，2000年11月，云顶香港公司在香港上市，目前拥有20艘邮轮，26,000个舱位，是全球第三大的邮轮公司。

2010年云顶集团在新加坡的圣淘沙岛，投资约45亿美元兴建圣淘沙名胜世界，该项目占地49公顷，拥有东南亚首个环球影城主题乐园、世界规模最大的海洋生态公园、新加坡海事博物馆、六家风格迥异的度假酒店、名胜世界会议中心、多家名厨餐厅及时尚零售店等。

2013 年云顶集团投资 180 亿元，建设位于河北省张家口市崇礼区的密苑云顶乐园，是 2022 年冬季奥运会主场馆，度假村包含 88 个滑雪道、22 个滑雪缆车和近 1 万间酒店房，是目前中国华北地区投资规模最大、规划区域最广、设计理念最新、服务理念最人性化的山地度假胜地，2017年1月3日习近平主席曾亲临云顶度假村视察。

2.2、云顶香港公司的创立与发展

云顶香港公司于1993年8月成立,由已故的马来西亚赌王林梧桐以1.625亿美金从瑞典买下了两艘刚造好的邮轮，并把新成立的丽星邮轮有限公司迁移至香港改名云顶香港有限公司，创立了丽星邮轮品牌开始进军邮轮市场；2003年，林梧桐的次子林国泰接管云顶帝国，接棒后力排众议全面开展邮轮旅游业务，在林国泰卓有成效的经营下，丽星邮轮从一家寂寂无名的公司，发展成亚太地区居首、全球第三大的邮轮公司，云顶香港下属的云顶邮轮设有3大邮轮品牌：

（1）丽星邮轮率先于1993年开始运营区内航线，并以发展亚太区成为国际邮轮目的地为理念，引领区内现代化邮轮市场的发展。

（2）星梦邮轮成立于2015年，致力为旅客提供区内最高水准的服务及最宽敞舒适的海上居停。

（3）水晶邮轮世界顶级旅游品牌水晶旗下产品跨越海陆空，并以划时代的创新方式重新定义奢华旅行概念。品牌在水晶邮轮的基础上，推出了水晶河川邮轮、水晶极地破冰级游艇、水晶航空及水晶豪华航空系列，为全球旅行鉴赏家呈献个人化的至臻奢华旅程。

2015年，云顶香港公司收购了德国4家船厂，其中包括专门建造大型游艇的LloydWerft船厂，成立了MVWerften造船集团，专为旗下三大邮轮品牌建造新一代先进邮轮及豪华游艇，目前，云顶香港共拥有20艘邮轮，提供约30,000个标准床位，航线遍及全球200多个目的地。

2012年云顶香港与广州南沙区合作开展邮轮旅游业务，2016年11月13日星梦邮轮「云顶梦号」从广州（南沙港）母港盛大首航，受到了业界同仁、媒体及广大市民的高度关注，从2016年至2018年底，短短3年，云顶邮轮集团在广州南沙接待旅客人次超过112万，使得广州成为国内一跃跻身三大邮轮市场之一，而华南也成了当前增速最快的邮轮市场；2020年11月广州南沙新国际邮轮母港正式开港运营，是目前全国规模最大的邮轮母港，可停靠目前世界上最大的邮轮，云顶集团的邮轮产业将会有更广阔的发展空间。

2020年9月1日，云顶邮轮集团正式宣布入驻三亚中央商务区，云顶邮轮集团是最早到三亚运营母港航线的邮轮公司，也是三亚运营母港航线时间最长、艘次最多的公司，此次将通过与三亚中央商务区管理局开展战略合作，共同为游客打造更为舒适的旅游体验，推动以海南为中心的邮轮航线发展，加快推动海南邮轮旅游试验区的落实和发展。

云顶香港的邮轮/游艇旅游资源，将针对大湖镇项目的条件和特点，充分加以利用，以提升当地的旅游档次，促进当地的旅游业跨上新台阶。

2.3、云顶集团携手政府共同开发大湖镇旅游产业

云顶集团是具有国际影响力和投资实力跨国公司，根据集团发掘国内优质旅游资源的，拓展集团投资发展空间的指示，经反复考察我们认为：大湖镇具备优质的自然生态资源，水陆交通便利，旅游环境未受污染，且具备邮轮/游艇旅游的特殊条件，十分适合云顶的滨海旅游项目植入，经集团研究，决定新组汕尾云顶旅游实业有限公司负责该项目的投资建设，配合政府的旅游发展规划，携手政府共同开发大湖镇旅游产业。

3、大湖镇滨海旅游项目建设的必要性

3.1、响应国家与地方的旅游发展政策需要

大湖镇滨海旅游项目的建设，是响应国家在旅游业发展规划中提出的产业化概念，以及广东省关于旅游业全域发展的政策号召，改变旅游业单一、粗放、封闭的经济模式，打破传统，实现全域宜居、宜业、宜游，为广东实现“四个走在全国前列”而作出积极贡献，云顶旅游项目将以全新的邮轮/游艇旅游、休闲度假与传统旅游相结合的新模式，带动当地旅游业的开发建设，促进当地旅游业尽快实现国际滨海旅游目的地的政策目标。

3.2、提升当地的旅游业形象和层次

滨海旅游是一种新的高档次旅游模式，大湖镇滨海旅游项目以邮轮旅游及游艇旅游为主体，配套度假别墅、山林养生会所、阳光海滩等元素，达到轻奢体验、休闲度假的旅游目的，同时，结合时尚的野外活动，如生态体验、观鸟、打渔、海上运动等，以全新的旅游业态促进当地旅游业升级换代，并依托云顶集团的大型豪华邮轮、游艇俱乐部连接国际和国内的高档消费客源，更进一步提升了当地的旅游业形象和层次，促使当地旅游业踏上新台阶。

3.3、盘活当地经济使其成为新的经济增长点

携手当地政府共同建设经营好云顶滨海旅游度假区，是争取为的国家GDP多做贡献，盘活当地的经济十分必要，通过酒店、餐饮、购物、客运、景点的经营，可以增加当地财政税收，提高政府的经济效益，同时通过出海捕捞、农家乐、农副产品、农业加工等项目，提高当地村民收入，造就当地的营商环境，通过招聘员工促进当地就业，减轻就业压力，能大大提高村民的经济收入和生活水平，为当地打造出新的经济增长点。

3.4、符合社会经济可持续发展的需求

滨海旅游是在考虑旅游业可持续发展的背景下产生的一种新的旅游模式，可持续发展需要通过全新的具生命力的产业模式、有效的资源管理，使资源使用的速度低于更新的速度，保证现代社会和后代社会的发展有充足的可持续利用的资源，云顶滨海旅游开发项目将邮轮游艇旅游模式与海滨旅游、生态旅游、休闲度假相结合，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和理想的战略选择，切准了以旅游业可持续发展为核心的脉搏，选准了旅游开发的项目导向，为项目的长远发展和建设打下了坚实的基础。

3.5、大湖镇旅游资源的利用和开发需求

云顶滨海旅游开发项目的引进建设是改变现有乡镇面貌的需要，与现代的旅游景点相比较，大湖镇的大部分资源极待挖掘开发，基础设施及旅游服务设施需要建设，以适应本世纪AI人工智能的高速发展时代，项目的建设是搞好大湖镇区旅游资源开发与保护的需要，是把该地区建设成为广东省国际滨海旅游目的地的发展需要，通过建设旅游基础设施将带动其他旅游条件的完善，扩大旅游区容量，为旅游经济的发展提供必要的动力。

第三章大湖镇旅游资源调查及市场分析

1、大湖镇景点资源调查及评价

1.1、大湖镇旅游资源调查概况

大湖镇位于北纬22.8°，东经115.5，属南亚热带海洋性气候地区，全年气温摄氏36度，十分适合旅游度假，全境地势西高东低，西南倚大德山，东南、南边和东北三面临海，海岸线长21.8公里；黄金海岸线14.6公里，可供开发的滩涂及沿海山地面积约18平方公里。是开发滨海旅游的好地方。

1998年中国野生动物考察队在探查大湖区时发现了中国第一个世界濒危野生保护动物紫水鸡，由此建立了广东海丰省级鸟类自然保护区，2000年其被广东省人大、省政府列入国家级自然保护区发展规划；2005年中国野生动物保护协会授予海丰县“中国水鸟之乡”称号；2008年联合国将其列入国家级重要湿地名录，是我国亚热带近海及海岸湿地、人工湿地的典型代表。

大湖镇旅游资源丰富，高螺湾风光旖旎，有状似乌龟伸颈饮水的海岸滩林带及“大德山马地峡瀑布”、“石牌狮山球”、“海岩礁石奇观”等景观，有谚云：“螺地山向北斗，狮山、象山把水口，空壳山做印斗”，景致十分壮观；这里有建于明嘉靖十年（1531）的大德妈祖庙，

是粤东地区最早的“天后圣母”古迹之一，始建于宋末明初，是一座具有七百多年历史的文化古迹，在海陆丰乃至粤东沿海地区享有较高的声誉；近年在周边修建有24.88米高的“五身妈祖”雕像，远远耸立于大德山顶，成为游客必到之处；

位于高螺村狮地山的清初苏成、苏利驻兵营寨古遗址，距今300多年历史，传说甚多，是当地著名的历史古迹之一。

近两年，大湖镇坚持生态立镇，依托大湖省级鸟类生态湿地保护区的资源，以打造湿地休闲滨海旅游小镇的思路，对集妈祖文物古庙、海滨风景、旅游景点于一体的大德祖庙进行保护性开发，集资兴建了大德祖庙主附殿并完善了配套设施，同时还聘请了暨南大学旅游设计院专家进行旅游区建设规划编制工作，通过修建妈宫山顶妈祖像等配套设施，构筑一处集妈祖文物古庙、滨海泽地、灵秀风景、特色温泉、青山绿水、鸟鹤成群的游览胜地，以新的理念打造海滨旅游新景点。

1.2、大湖镇山脚村景点资源调查

山脚村位于大湖镇东部，紧靠东溪及螺河出海口村落至南向北沿公路呈块状分布，背靠大德山，面朝碣石湾，沿岸沙滩平缓宽广长达5公里，与隔村海岸相连，遥遥数十里，海岸种有2760亩的防护林，是一条美丽的绿化带，其滨海资源十分优越。

山脚村是云顶海滨旅游项目的建设选址点，周边主要景点有：百里海堤、十里银滩、海湾观光区、东海湾湿地、大湖生蚝养殖地、鸟岛省级鸟类湿地自然保护区，以及青葱翠绿的大德山、妈宫山等风景区， 以及未经开发的“十四里海滩涂” 旅游资源，展示了滨海小镇的独特魅力；山脚村周边景点还有海丰红宫红场旧址、铜鼎山旅游区、海丰莲花山、水底山旅游度假区、彭湃故居、赤坑温泉度假区等旅游景点，为项目的规划与开发提供了更多选择。

1.3、大湖镇景点资源总体评价

1.3.1、山水旅游资源丰富优质

大湖镇的旅游资源，既有滨海村落的水岸和海洋资源，又有自然生态的侯鸟栖息滩涂和红树林，既有保育完好的山林植被，还有妈祖文化和革命历史的人文遗址，其旅游资源十分丰富。

1.3.2、亲自然原生态环境优良

大湖镇的景点资源大部分保留了原始生态，基本上未有受到旅游滥开发的破坏，自然景观以原生态的面貌保存下来，更有利于在环保、自然、可持续原则上进行规划设计，更利于在原生态的基础上建造更贴近大自然的度假环境，达到回归自然的体验式旅游目的。

1.3.3、旅游+度假的主题选项多

大湖镇的地理环境优越、旅游资源丰富，适合打造成传统旅游+休闲度假的旅游胜地，在规划上可做到既考虑到旅游客人紧密行程的充实性，又满足了度假客人的闲暇消遣，项目的主题设置，除了传统的吃、住、行、游、购、娱，更可达到新、潮、雅、趣、丰的深度旅游体现，住宿方面可以建酒店、别墅、公寓，还可以设置露营、房车；在餐饮方面可以经营中西餐、地方菜、日式料理，也可以农家乐、烧烤、野炊；在活动方面可以设置海上摩托艇、爬船、划水、海边垂钓等，也可以设沙滩高尔夫球、沙滩排球、山地自行车、徒步登山、水上摩托；在文旅方面可以设置历史、海洋、农家风俗、自然生态等主题的展馆；在当地增收就业需求上，可设置农耕、捕捞、采摘、手工艺品制作等农家体验，其规划的主题十分多

1.3.4、当地旅游业态需要提升

滨海旅游、生态旅游、乡村旅游构成的大湖镇山脚村的旅游资源结构，海滨的旅游资源得天独厚，自然生态景观保存完整，但景区缺少富有国际区域整体性互动的旅游资源，景点需要增加可塑性元素，交通网络有待完善，旅游及休闲度假设施需要重点建设，因此，大湖镇的旅游资源必须提升到全区域规划发展的高度加以开发和利用。

2、大湖镇旅游状况及客源分析

2.1、本地区旅游业尚待开发

根据政府工作报告的数据显示，2019年海丰县区各主要旅游景点共接待游客465万人次，增长31.5%%，综合旅游总收入27.2亿元，增长35.7%，客源以周边及省内旅行社游客为主，以省内和国内一、二线城市游客居多，省内游客及周边地区的游客占游客总数约75％；由此可见，当地的旅游业数据虽有增长，但旅游业的并未成为该地区的经济支柱产业，其旅游产业就像一块未被开垦的处女地，有待去塑造和开发。

2.2、本地区客源结构与特性

大湖镇的旅游业尚待开发，旅游市场尚未形成，由于没有住宿条件，旅游项目只是单一的传统观光游览，游客以周边城市的短途中年旅游客居多，约占游客总比例70%，旅行团及自由行客人约占30%，平时以40-65岁年龄段的客人居多，节假日、寒暑假以家庭式或自由组合的客人居多，客源基本是以国内游客为主，国外客源有待开发；根据目前本地区的旅游市场状况，云顶旅游项目需要对客源的结构与特性有精准的预测和定位，需要着力去发掘和培育新的客源市场。

2.3、旅游者的旅游目的与层次

本地区的旅游业态尚未成形，游客的旅游目的基本上是传统的游山玩水、寻古览胜、加以温泉美食，农家乐、民俗风情等等，旅游景点未开发，旅游设施未配套，旅游挡次太低端，旅游项目较单一，是当地旅游业开发所面临的问题，因此，云顶的项目需要对当地旅游情况有充分认识，根据市场不同的旅游需求，满足不同的旅游目的，包括观光旅游、休闲消遣、海滨度假、商务交往、会议活动等不同的消费目的，利用当地资源设置不同的消费主题，配套建设一批适合不同目的旅游产品，调整和完善旅游产品结构；并通过设计装修的不同挡次、经营管理的不同级别，价格消费的不同水平，以及不同区域的封闭式运营，来区别不同旅游目的、不同层次的消费群体，提供不同挡次的旅游服务。

2.5、大湖镇旅游状态及客源总体评价

大湖镇的旅游业仍处于前期规划阶段，旅游资源尚未开发，游客可选择的目标少，尤其是缺乏高档次、高消费的旅游产品，无法吸引高层次的游客，客源市场有待开发和培育；因此，根据不同的消费客源，针对不同的旅游目的，结合当地旅游资源的特性，设计建造一批迎合不同消费群体的旅游度假产品，提供完善的旅游设施和服务设施，丰富旅游产品结构，通过景点的打造，并在餐饮、购物、娱乐、消闲方面推出观赏性和参与性强的项目，扩大并满足旅游者的需求，是大湖镇旅游业开发的首要任务，其次，在硬件完善的基础上，发掘中高挡客源的消费市场，开拓境外旅游业务，发展成为兼具文化特色的国际化海滨旅游目的地，是大湖镇旅游业发展的长远目标。

第四章云顶滨海旅游开发项目的定位和理念

1、云顶滨海旅游项目概要

1.1、滨海旅游的定义和形式

滨海旅游是一种以休闲度假为主体的综合性旅游产品，自20世纪50年代以来已成为世界旅游的主导产品；随着国内社会财富增加，中产阶级兴起，大众及家庭度假旅游流行，以及交通条件的改善，导致国内滨海度假旅游的兴起，海滨成了城市居民回归自然的一个好去处，并产生了各种不同形式，有度假疗养型滨海旅游、自然人文景点观赏型滨海旅游、活动参与型滨海旅游、离岛休闲型滨海旅游、主题乐园专题滨海旅游等，滨海旅游在国内的旅游业发展中方兴未艾。

1.2、云顶滨海旅游项目以邮轮/游艇旅游为主体

邮轮游艇游是指以其为载体的海上交通工具进行海上游历的旅游形式，邮轮/游艇游是高端旅游市场产物，近年国内在资源、政策等推动下，渐现奢侈化转向大众化的趋势，广义指利用交通工具进行的海上旅游，交通工具除传统的邮轮(邮轮游在第六章专门论述)、游艇，还包括帆船、渔船、机帆船、平底快艇等。

云顶的滨海旅游项目是以邮轮游艇为主体，涉及的经营和服务设施包括：游艇俱乐部、游艇会员会所、游艇会专用海滩、游艇码头等，营运方式不局限于接待游艇会的私人游艇，游客可选择拼船或包船出海，沿途欣赏海上风光，或泊岸享受阳光海滩、或航行海上进行各种活动。

1.3、云顶海滨旅游开发项目的来源

针对国内海滨旅游的兴起，以及云顶集团在旅游业方面的优势，经与大湖镇山脚村村委的反复磋商，认为其自然环境十分适宜开发云顶式的休闲度假项目，确定投资人民币18亿元，兴建大湖镇云顶滨海旅游度假区，项目结合政府的总体规划，配合政府的旅游发展，打造成具有国际水准的滨海旅游度假区。

2、云顶滨海旅游项目用地

2.1、云顶滨海旅游项目用的位置图

拟定地块位于海丰县大湖镇山脚村，东起大德山西至湖仔河口，北以妈宫山为界南划海岸为边，规划用地2000亩。

2.2、大湖镇政府旅游发展规划

大湖镇政府的海丰大湖休闲滨海小镇旅游总体规划中的用地布局：

2.3、云顶滨海旅游项目用地功能：

以邮轮/游艇旅游为主体，集游艇俱乐部、游艇码头、泳滩、酒店、别墅、露营地、运动设施、海滨公园、生态景观、渔村、养生馆、历史文化展博馆为一体，可满足“行、住、游、食、购、娱”六大功能的综合性海滨度假区。

2.4、云顶滨海旅游项目用地原则：

在不影响原生态的前提下，结合政府规划，以当地条件规划建设，山上建筑采用架空组合，根据林木情况择地而建，湿地保留，海滩按原貌修整，渔塘连片扩建，酒店、码头等大型建筑依山而建，基本保持原生态。

3、云顶滨海旅游项目定位

3.1、云顶滨海旅游项目主体定位：

云顶滨海旅游项目定位，是以邮轮/游艇旅游为主体，具备中高档接待能力的国际化现代休闲旅游度假区；景点以阳光海滩、自然生态环境为主打；以独特别致的山林别墅、新奇有趣的亲野帐篷、豪华高级的游艇会所、舒适写意海景酒店、静谧雅致的山林养生馆为卖点；逐步增加游乐消闲新元素，建设成为陆路海上交通发达便利、海滩资源丰富，旅游度假设施齐备，养生运动皆宜的消闲、疗养、休假胜地。

3.2、云顶滨海旅游项目基本设想：

云顶度假区以邮轮游客、游艇会员及亲友、自驾游、高档旅行团为主要客源，景区规划首先考虑度假居所，设有旅游性质的海景酒店，亲野性质的露营帐篷，养生性质的半山别墅及养生馆，会员性质的游艇俱乐部等不同档次的住宿条件，在满足中高档客人度假要求同时，配备丰富多彩、时尚新奇与传统通俗相结合的旅游活动，包括登山、观鸟、泳滩、打鱼、垂钓、划船、骑马、射击、海滩运动、参观、烧烤、购物等项目。

4、云顶滨海旅游项目理念

4.1、云顶滨海旅游项目总体理念

人与自然、人与动植物、人与历史人文、人与人的和谐相处，给游人提供丰富的物质享受和精神陶冶，给游客最大的愉悦，在此理念的引导下，云顶滨海旅游开发项目将实现景观、海洋、沙滩、森林、动物、生态、文化、养生、农耕等多种要素的完美整合，竭力创造中国休闲度假、海滨旅游的典范。

4.2、开发的前提是保护的理念

各类资源是旅游产业的生命线，而文物、生态的好坏则决定了企业的可持续经营，没有文物、生态资源和自然资源，云顶度假区将无法持续创造效益，因此，云顶公司在投资开发之时就把“在保护自然资源、生态资源、人文遗址资源的前提下，实现高起点、高规格的规划、设计，以及大资金的投入，规范化的管理，实现可持续发展的方针”作为云顶滨海旅游开发项目的基本原则，并把资源保护落实到开发的每一步中。

4.3、开发的目的是销售欢乐与健康的理念

现代人旅游活动的终极目标就是要在摆脱日常生活束缚的同时享受旅游带来的舒适和愉悦，追求欢乐与身心健康贯穿着旅游活动的全过程，因此，云顶度假区把“融入自然与人文，共享欢乐与健康”作为度假区开发的主题，通过创造一个让游客体验欢乐的生态乐园，以实现度假区的开发目标；云顶度假区要让旅游者在花钱消费的同时，尽可能享受更多的产品和服务；游客在旅游活动中，综合运用视觉、听觉、味觉、触觉、嗅觉等感觉器官，尽情体会与自然、生物和谐相处的良好氛围，通过参与体验去感受美好事物带给人的愉悦，通过享受温情服务去领会人间温情的美好；通过不同挡次的旅游住宿设施选择，充分满足了不同游客的需求，通过不断开发景点内涵，寻求能给游客带来欢乐与健康的旅游方式和管理手段，使游客在惬意的旅游体验中乐而忘返。

4.4、开发的宗旨是可持续发展的理念

云顶滨海旅游项目的开发要把可持续发展的理念落实到建设、经营的全部过程中，要认识到良好的自然生态和人文遗址的保护是景区赖以持久生存的基础，是旅游产业发展壮大的基石，因此从度假区规划开始，就要贯彻落实可持久发展的理念；在日常管理中，注重对生态的保护教育，在经营中，开发生态型旅游产品，把生态效益放在经济效益之前，从而确保项目的可持续经营发展，是云顶度假区开发与传统景区开发截然不同的地方，传统旅游开发往往把经济效益放在最重要的位置上，由此导致环境恶化、资源破坏、最后景区经营一落千丈，云顶度假区将真正开创旅游景区保护与开发、环境与效益相结合的完美典范。

第五章 云顶滨海旅游开发项目的规划

1、云顶滨海旅游项目规划原则

1.1、生态保护原则：

注重生态保护，顺天时、地利而建，以原生态展现独特的自然风采，展现人的活力与自然的魅力和谐交融，体现生态保护优先的开发原则。

1.2、市场导向原则：

以市场需求确定项目产品和服务，始终保持恢宏大气、震撼人心和高速活力、先进安全的市场形象，把大健康娱乐性与精神陶冶结合起来。

1.3、挖掘特色原则：

以成熟、精细、时尚的设计，发掘项目的地方特色和潮流特色，让消费者感受旅游的惊喜，赋予消费者独特、饱满的愉悦体验。

1.4、多元整合原则：

不仅内部各子项目之间形成一体，本项目与周边环境、景点和项目也形成有机结合的关系，在感受自然生态中体现时尚旅游的乐趣。

1.5、高端时尚原则

以高端时尚的邮轮游艇旅游为卖点，规划中引入时尚潮流元素，以全新的设计理念，打造出让旅游者耳目一新的旅游轻奢体现。

2、云顶滨海旅游项目主题规划：

2.1、海滨小镇主题：从造型独特的入口进入度假区，踏上富有海边特色的区间园路，沿途是原生态的自然环境和带有海滨小镇特色的设计空间，让旅游者进入度假区后，随处感受到海风吹、海腥味、海浪声、海鸟鸣的滨海渔村气息。

2.2、沙滩海洋主题：沙滩大海是度假区项目的主题之一平缓宽阔的“十里银滩”延绵十数里，海浪徐徐泛起，极目远眺蓝天白云，海面在正午的阳光照射下银光闪闪使人忘却烦恼。

2.3、自然生态主题：自然生态是度假区项目的主要卖点度假区紧靠原生态的红树林自然保护区，是省级鸟类保护区，岛内鸟类繁多，群居着鹭鸟、水鸭、鸬鹚、国家二级保护动物“黄嘴青脚鹤”等160多种鸟类，成为候鸟的最佳栖息地，也为游客提供了观鸟、采风、拍摄的好地方。

2.4、海滨公园主题：海滨公园是游客消遣玩乐的场所，项目将海滩防护林至镇级公路的大片荒地将改建成海滨主题公园，设有国际级的海滨游乐场、海滨嘉年华，设有革命历史展览馆、妈祖文化博物馆、海洋馆，还有烧烤场、野餐区、渔获海鲜市场，并建有全海景KTV娱乐城。

2.5、帐篷包露营主题：露营是时尚的旅游活动，通过野外露宿体现山林的原始快感，度假区采用新型的架空平台帐篷包，直接架设在树丛上，架空平台或以多套相连成片，或以架空栈道互通，篷包内可作180度景观，是亲野露营是一种全新体验。

2.6、时尚运动主题：运动是旅游度假的基本功能之一，是恢复体力提升精神的需求，度假区将引入最新潮刺激的高端运动项目和传统项目，海滩运动可设沙滩高尔夫球、沙滩排球、沙滩车、滑水、皮划艇、摩托艇、飞鱼、水上飞龙、拖伞等项目；陆地运动可设环区山地自行车、徒步登山、攀崖、骑马、海边或人工湖垂钓、网球、迷你高尔夫球等等。

2.7、游艇俱乐部主题：游艇旅游是度假区项目的主体，俱乐部是国内外游艇会员休闲度假的基地，度假区内为游艇客源划出专用的区域，配有封闭式的专用码头、沙滩、私家路，以及住食玩齐备的高级会所，有全海景套房，露天扒房、酒吧、高级水疗、KTV会所等等。

2.8、邮轮旅游主题：邮轮旅游项目另申请立项，有关概述详见第六章。

2.9、酒店度假主题：度假型酒店是度假区必备功能，项目建有全海景豪华酒店，以现代化的设施配套，除了客房、中西餐厅、酒吧，以及消闲娱乐的KTV、健身房，更有注重极品享受的高级SPA、模拟高尔夫游乐室等时尚设施。

2.10、别墅休闲主题：度假别墅是为消闲度假而设，是客人假期主要活动场所，建于半山的度假别墅采用新型的组合房，层高两至三层，形式多样，别墅屋因应地势不规则架空装设在山林中，以架空栈道相连接，屋内配备餐厨具，是专为度假客人而设的消闲居所。

2.11、养生主题：山林养生是目前时尚的旅游主题，建于半山别墅群中的山林养生馆，为人们提供各有侧重的多样化森林养生服务，构建集文化、体育、保健、医疗等于一体的森林养生体系，设有药浴、按摩、理疗、太极、浴场、健身步道等基础设施，使良好的森林生态环境真正成为人们的养生天堂。

2.12、农家乐主题：农家乐是农业休闲的新业态，结合当地的风土人情及生产方式，在丰富旅游活动项目的同时，为当地村民增加收入，可设农耕体现、果园采摘、渔轮出海捕捞、品尝农家菜、采购农家特产等项目。

2.13、文化主题：历史文化旅游是当今流行的形式，增加旅游中的人文内涵和厚重感，项目设海丰革命历史展览馆、妈祖文化展览馆，以及周边人文历史景观一日游，使度假区增添了一份人文色彩。

2.14、饮食主题：饮食文化一直是旅游的主要元素，亦是游客评价景区的重要指标，景区内沿环区道路修建商业街，配套食街、酒吧街、养生坊、购物街、土特产商店、农产鲜品店、地方名牌美食等，还有渔获批发市场、海鲜街等，满足游客充分享受饮食的乐趣。

2.15、购物主题：购物同样是旅游的主要元素，亦是游客必到的旅游场所，度假区建有三-五层商业小楼，设有全国名土特产一条街，本地手工艺品制作坊，商业街内分土特产、珠宝玉器、工艺品、民族衣饰等，并可引入知名品牌免税店（邮轮游配套），满足游客的购物需求。

2.16、海上游主题：海上游是新潮的旅游项目，游客可以亲身体现出海的乐趣，度假区设有游艇、机帆船、渔轮等，供游客租船或包船出海，沿途可进行海上运动，或体现捕鱼的乐趣，享受渔获美餐，或在静谧的海滩泊岸休整，领略海滨旅游的惬意风情。

3、云顶滨海旅游项目景区规划

3.1、度假区总平面规划图

3.2、项目分区规划概述

根据项目规划原则，从项目的主题出发，结合当地的资源分布和地理环境并考虑到功能的使用要求及未来发展需要等情况，我们将云顶旅游项目的区域划分为十里银滩风景区自然生态候鸟景区、海滨主题公园景区、海景酒店景区、半山别墅度假区、人工湖风景区、帐篷露营区、邮轮/游艇专用区共八大景区。

3.2.1、十里银滩风景区

规划范围：规划海滩由西北大湖沙滩至东南角的望海坡，长约1.2公里（其中靠坡一段作封闭使用），向内纵深120米至防护林，十里银滩风景区规划面积约140000平方米，内设漫步径、沙滩泳场、日光浴区、海上活动区。

主要旅游资源：该景区为原生态海滩，滩涂平坦，宽阔，海浪较徐缓，是休闲活动的理想地点。

旅游定位：休憩漫步、日光浴、海上活动相结合功能。

景点开发：沙滩原黑沙更换，增设沙滩椅、休憩区、建造更衣室、公厕，搭建小卖部，于局部规定区段设置水上活动设施

3.2.2、自然生态候鸟景区

规划范围：规划沿度假区西北面的进海滩道路整段，长约1200米，宽3米，自然生态候鸟景区位于道路西侧，景区沿路设置围网、观鸟台、拍摄屋等。

主要旅游资源：自然生态候鸟景区域在度假区西面，是大湖镇省级自然保护区之一，亦是我国亚热带近海及海岸湿地和人工湿地的典型代表。

旅游定位：观鸟、摄影爱好者的理想的打卡景点功能。

景点开发：修建道路，加建围网、增设鸟屋、观鸟平台、架空栈道。

3.2.3、海滨主题公园景区

规划范围：规划自西南防护林北面镇级公路，西北起进滩道路至东南面水塘公路边海滨主题公园景区划面积58万平方米，设展览馆、商业街、烧烤场、渔获海鲜市场、游乐场、野餐区。

主要旅游资源：该景区有40米宽的防护林，紧靠海滩，地势平缓，作为海滨活动的延申场地，是建设海滨主题公园的理想之地。

旅游定位：具休闲、玩乐、参观、表演、野炊的海滨公园功能。

景点开发：地面推平，建造园林景点、增设园路石椅、室外表演舞台、修建游乐场、展览馆3座、设置能容纳200人的烧烤场、沿公园环周边马路建造42栋三层高的多功能综合商业楼。

3.2.4、海景酒店度假区

规划范围：选址度假区东南面山边，海景酒店及配套设施规划面积约25000平方米主要设施有客房，中西餐厅、酒吧、咖啡厅、水疗、健身房、停车场、商务中心、中小会议室、游戏机室。

主要旅游资源：该景区背山面海，视野开阔，与其他景点相隔较远，且在道路交汇处，是建酒店的理想之处。

旅游定位：多功能现代化酒店功能。

景点开发：地面推平，建造9层全海景酒店及配套设施，客/套房360间，中西餐厅3个、会议室3个，以及酒吧、咖啡厅、水疗、健身房、商务中心、园林景点、酒店停车场。

3.2.5、半山别墅休闲区

规划范围：规划自大德山沿北边至南边，约二十米高半山处搭建别墅屋，半山别墅度假区规划面积23万平方米，别墅为两层半独立屋，双排列设计2排，联排之间为单行车道，屋与屋之间以栈道连贯，半山别墅区设登山径、建山林养生馆。

主要旅游资源：该景区地处半山林区，林木葱翠，视野开阔，树木未被砍伐过，是建造度假别墅的理想之地。

旅游定位：定位专供高档会员、长住客度假功能。

景点开发：沿半山架空搭建组合式拼装别墅屋74套，修筑单行车道、搭建连贯栈道、登山径，建造山林养生馆

3.2.6、人工湖风景区、

规划范围：规划自北至南沿山边至镇公路交汇处，西面与海滨主题公园接壤，人工湖风景区规划面积20万平方米，设环湖路、桥涵、水松区、红树林区、划艇区、垂钓区、休憩区。

主要旅游资源：该景区原为鱼塘，因荒废多年现成自然生态景观。

旅游定位：休憩园林公园功能。

景点开发：人工湖连片开挖深3米，修筑环湖道路、桥涵、石椅、景观、修建租艇亭、钓鱼台，种植水松、红树林、园林花木。

3.2.7、帐篷露营区、

规划范围：规划地点东面山边位海景酒店侧，帐篷露营区规划面积40000平方米，区内设新型的架空平台帐篷包、架空栈道。

主要旅游资源：该景区点地处山边，林木低矮、视野开阔，十分适宜设置露营地。

旅游定位：过夜露宿的非客房功能设施，山林露营体验亲野乐趣功能。

景点开发：搭建新型架空平台帐篷包40间，直接架设在树丛上，设3间1组、2建组或独立间，平台帐篷间装设架空栈道连贯，区内留空地停泊房车。

3.2.8邮轮游艇专用区

规划范围：规划自东南角山脚沿海滩500米、向内纵深200米至防护林，向外至海面深水区，邮轮游艇专用区规划面积13万平方米，内设轮渡栈桥、车道、游艇码头、游艇俱乐部会所、沙滩泳场、日光浴区、海上活动区。

主要旅游资源：该景区为原生态海滩，滩涂平坦，宽阔，海面浪平缓，有望海坡作为背景，靠山边处设围闭专用区十分理想。

旅游定位：游艇停泊、高档俱乐部会员度假、海上游功能、。

景点开发：沙滩沙质改造，增设沙滩设施、建造三层高全海景会所建筑，设豪华套房90套，港式中餐厅1个、西餐厅2个、酒吧、咖啡厅、水疗、健身房、歌舞厅，修筑码头道路，建造60泊位游艇码头及避风堤，建造300米渡轮栈桥。

4、云顶滨海旅游项目基础设施规划

4.1、道路、停车场

云顶度假区现有自西北至东南角的镇级主干道贯通度假区，项目规划修筑进滩道路、环滩道路、环湖道路、环山道路与主干道相连接，形成环区路网，此外，在海滩东南角游艇码头处需沿山脚修筑专用栈桥通道连接主干道，以满足旅游客从海上进出度假区的需要，景区内的园路按各景区道路规划修筑，并按其主题设计成不同风格。

停车场设度假区停车场，位于海滨主题公园景区内入口侧，进度假区大门外另设大型停车场，用于节假日疏导人流车流，此外在酒店、会所、码头、均设有独立停车场。

4.2、电信系统

区内电信系统线路等设施，由当地电信部门根据项目规划设计及配合装设，度假区内线缆预埋、机房建造、设备安装、天线发射塔架设等工程，均与当地专业部门协调完成。

4.3、供电系统

规划云顶旅游度假区总用量为4000KW，供配电系统交由当地供电部门根据本项目规划提供供电方案，配电线缆、变配电房、供配电设备由当地供电部门、专业单位协助预埋及安装。

4.4、给排水系统

规划云顶旅游度假区总用水量为每日500吨，供水系统交由当地供水部门根据本项目规划提供水方案，供水管道、水泵房、供水设备由当地供水部门、专业单位协助预埋及安装。规划云顶旅游度假区污水量为每日400吨，排水系统由当地环保及环卫部门根据本项目规划提供排污处理方案，排水管道在土方工程中预埋安装，要求基本做到雨水与污废水分离，度假区内各生活区设置有大型污水池多个，污废水统一汇入区内污水厂处理，以满足政府排放要求。

4.5、污水处理系统

度假区内污水统一排放到镇级污水处理厂处理。

4.6、旅游标志设置

云顶旅游度假区严格按照国际旅游业的规定规范设置出入口、警示、解说、公共设施等标志，文字使用规范简洁流畅，标志牌美观、实用、与环境相协调。

4.7、环境卫生设施

云顶旅游度假区内的沙滩、海滨公园、人工湖景区、登山径规划建设旅游公厕18处；垃圾箱1000处，各景区根据区域面积设置垃圾收纳站15处；垃圾中转站9处。

4.8、消防设施：

云顶旅游度假区的消防设备设施由当地消防部门协调规划设计，建构筑物内部各消防系统的设备设施，根据单项设计的相应消防规范要求，经当地消防部门审批，确定设计和施工方案，设置的系统包括：室内外消火栓系统；灭火筒、烟温感报警系统、消防喷水花洒系统，闭路监控系统，紧急广播系统。

4.9、景区穿梭交通工具

云顶旅游度假区内设置各景区接送的穿梭交通，载客采用10人座的高尔夫车，每隔10分钟一班来回穿梭于海滩、码头、半山、俱乐部、酒店、进区大门之间。

5、云顶滨海旅游项目环境保护规划

5.1、旅游资源保护理念

旅游资源是发展旅游业的基础，是旅游产品的核心，如果不加保护地开发或任人破坏，势必会摧毁旅游业，因此，必须对旅游资源加以好好保护，大湖镇旅游资源保护的原则是实行开发和保护相协调的方针，注重长远利益、总体利益和宏观利益，使旅游资源永续利用，可持续发展。

5.2、旅游资源的保护措施

凡是度假区内的旅游资源都需进行保护，结合景区和绿化、水资源、生态环境等实际情况，制定相应保护措施，对于一些重要的旅游资源、设立围栏、防止破坏，防止“建设性的破坏”，在规划设计上建设项目和建筑风格等要与旅游资源的特色相一致，各个主要景区的公共场所均设立电子和人力监控点，防止一切有破坏的旅游资源的行为与活动。

5.3、环境保护目标和保护内容

环境保护的目标是保护好和利用好自然环境，达到在开发经营的同时，环境受到保护而不被破坏；环境保护包括遵重当地传统文化，保护好当地的文化历史遗址，在环境空气方面要求大气环境质量达到政府要求标准，水环境质量达到市环保部门要求，无其它污染情况，建成生态平衡、环境优美，具有地方特色的旅游景区。

6、项目规划主要技术指标

（1）总用地面积：约2000亩（约132万平方米）

（2）总建筑面积：约53.8万平米

（3）海滩面积：约13.2万平方米

（3）绿化面积：约68万平方米（防护林保留面积41万平方米）

（4）道路面积：约3万平方米

（3）停车场：大型停车场2个专用停车场4个

（4）建筑密度：不大于30%

（5）容积率：不大于2.0

（6）绿地率：大于40%

（7）建筑高度；屋脊高度不大于15米

第六章云顶滨海旅游项目的邮轮游可行性探讨

1、邮轮旅游的历史与现况

现代邮轮旅行始于18世纪末，兴盛于20世纪60年代，20世纪中期是航空旅游的兴盛时期，为增加竞争力邮轮公司纷纷推出邮轮假期的概念；并投资建造设施更豪华、节目更丰富、排水量更大的超级邮轮，使邮轮变成了豪华的海上度假村，如同流动的海上大酒店，住吃玩购各种设施与配套服务应有尽有，成为了世界旅游休闲产业不可或缺的一部分；2006年7月意大利歌诗达邮轮公司，在中国开辟了第一条以上海作为母港的邮轮客班航线，此后众多国际邮轮公司开始将关注的焦点转向中国，国内邮轮旅游兴起于2002年,至2009年得到迅速的发展.从2009年起,选择通过邮轮出行方式周游列国的游客逐年增加，市场规模在2019年达到194万人次，标志着邮轮旅游成为中国人的旅游新热点。

2、邮轮旅游的功能与效益

2.1、邮轮旅游的功能

邮轮旅游就是以邮轮作为交通工具前往各个旅游目的地，沿途在邮轮的酒店住宿及用餐，到达景点港口后就可上岸旅游；现代的邮轮是豪华酒店概念，除了豪华客房和丰盛的免费餐，还设有赌场、舞厅、剧院、酒吧、游乐场、游泳池、健身房、spa会所等供游客在航程中使用，一般不同公司的不同船只都有一个相对固定的航行周期和途经港口，游客可以根据自身时间和想去的地方做出选择。

2.2、邮轮旅游的效益

邮轮经济是指以邮轮旅游为核心产品带动相关产业的发展而产生的总体经济效应。它的基本发展模式为兴建港口及相关设施，以招揽邮轮停靠，在这种模式下，邮轮经济的主要收入来源在于邮轮公司在港口城市和周边地区购买产品和服务所带来的消费，这些消费构成了邮轮旅游的直接经济效应；而邮轮旅游的间接经济效应是指直接为邮轮公司及其乘客和船员提供产品和服务的企业，邮轮公司为了开展其经营活动必须购买这些企业所生产的产品和服务，这种间接效应通过产业关联一环一环地传递下去；自上世纪末以来，邮轮游客一直保持年均8%的增速，据有关机构预测，2020年后全球邮轮游客数量可达3000万人次，带动的经济效益相当可观。

2.3、邮轮旅游的建设条件

发展邮轮旅游的关键在于是否拥有良好的港口条件，优良的港口是吸引国际邮轮的基本条件，其次是周边范围内的是否有成熟的消费市场能支撑起邮轮旅游的配套服务，包括周边的配套旅游资源是否丰富，如旅游景点、名胜古迹等等，周边的配套服务资源是否完善，如机场、旅游大巴、星级酒店、餐饮及零售服务等，港口的条件及设施设备是否齐备，如能容纳的船只吨位、侯船大厅等，还要考虑交通的便利性。

邮轮港口的自然选址条件要求有合适的港岸线资源、航道条件、地形和地质条件，概括为所选港口的泊位岸线长度、最大泊位水深、泊位数量、最大泊位吨数，地形条件和气候条件，上述几方面都邮轮港口考虑因素；我国邮轮港口划分为访问港、始发港和邮轮母港三种类型，其中邮轮母港是真正以上的邮轮旅游，需要有发达的腹地经济、较高的城市知名度、优越的地理位置、完善的周边设施条件，自然条件要求位于陆地海岸线上且直接与海洋相链接，其水深条件好，利于邮轮靠离港口，缩短航行时间，为符合未来邮轮“大型化”趋势，港口最大泊位水深适宜为12m左右，最大吨数22万吨以上；始发港和访问港要求最大泊位水深适宜为10m左右，最大吨数15万吨以上，始发港和访问港实际是作短暂停留的港口，不具备到岸游的逗留条件，以及消费补给的能力。

3、大湖镇的邮轮旅游项目建设探讨

3.1、大湖镇的自然条件

大湖镇目前没有港口，规划中位于大德山南面的大德渔港仍待开发建设，大湖镇的地处碣石湾，属于浅滩沿海，其航道为人工开挖，航道长5200米，宽60米（最窄处），水深为-5.0米，全航段最浅为-2.0米；大湖镇周边有多个港口，其中汕尾港最大泊位为5000吨，红海湾港最大泊位为70000吨，海丰现有港口最大泊位只有500吨；根据汕尾市的港口发展规划，海丰县内的华润、甲湖湾电厂将拓建的港口泊位达到10-15万吨，汕尾市的港口规划开发正处于大发展时期。

大湖镇地处汕尾市西南部，距汕尾市区约30公里，距海城45公里，距红海湾内湖7公里，距陆丰市上英镇6公里，周边基本上是近几年发展起来的县镇，经济实力未能支撑起邮轮旅游的庞大配套服务。

3.2、大湖镇邮轮旅游的设想

云顶海滨旅游开发项目位于大湖镇山脚村，其海岸平缓，海床较浅，海域深度未达到邮轮港口的标准，再则周边没有现代城市的商业环境，现成条件不适宜建设大型邮轮港口，但从地方政府的发展观念出发，开发邮轮旅游业还是值得探讨的，关键是需要政府支持，政策开路，建议该项目从以下几方面考虑：

（1）邮轮游项目的探讨，可以在云顶项目的游艇游基础上进行专业研究，从自然环境及客观条件上探索其项目的可行性。

（2）结合大湖镇的政府发展规划，把大德渔港或其他港口的规划与邮轮游项目一同考虑，在发展地方经济同时发展多元化的旅游产业。

（3）政府协调利用周边港口作为游轮码头，开发万吨级以下游轮作内陆游和沿海游，带经济条件成熟再开发邮轮旅游。

（4）利用周边港口作为邮轮停泊港，由云顶度假区开设游艇专门接送的海陆联游项目，既可游历周边景点，又可到度假区休整小住。

3.3、大湖镇邮轮旅游的审批

大湖镇邮轮旅游项目可否落地，除了自然和客观条件限制，关键因素是政府的支持，邮轮旅游的范畴很广，可以从吨位级别上调整，也可以从其他母港中转作短程周边游，相关问题有待与当地政府进一步探讨，此外，邮轮旅游项目还涉及的环保部门、海洋局、海关、海事部门、航运管理部门、旅游管理部门等等，需要共同磋商，争取项目能够申请立项。

第七章 云顶滨海旅游开发项目建设和运营

1、项目开发建设进度

云顶海滨旅游开发项目是一个庞大的系统旅游开发工程，要出精品，首先要做好项目的建设规划，细化开发工程的各项工作，本项目在开发建设上采取“分段建设，分区营运”的策略，建设共分三个阶段：

第一阶段（2021－2022）：项目启动及基础设施施工阶段；首先启动土石方工程，包括公园场地平整、开挖人工湖，泳滩清理更换海沙，修整主干道及修筑区内道路，同时积极配合镇政府等有关部门，尽快完成项目的环评控规和立项，促成高品质的海滨旅游度假项目通过审批，以解决云顶度假区的2000亩用地问题，项目正式立项建设并完成基础设施施工后，正式启动云顶度假区的开发建设，区内的主题公园、半山别墅（一期）、露营帐篷、以及游艇码头及轮渡栈桥、公共设施、园林绿化、环境整治等工程可同时进入招标设计。

第二阶段（2022－2023）：项目建筑施工及部分试业阶段；区内的公园、别墅（一期）、及游艇码头及轮渡栈桥、公共设施、园林绿化、环境整治等工程完成招投标工作进入施工；同时进行游艇会所及连贯栈道、海景酒店、半山别墅二期及山林养生馆设计招标，以及启动游轮码头的可行性研究和立项申请工作；另一方面，云顶度假村在具备接待条件和能力的前提下，利用露营、房车、民宿等设施，开始部分对外试营业，并加大云顶度假区的品牌打造，形成景区经济效益、社会效益、生态效益的大幅提升。

第三阶段（2023—2024）：项目完成首期规划建设及正常经营阶段；至此一期规划的建设项目基本完成施工，个别单项将留待二期完成，包括建造三期精品别墅，增设游乐设施，以及游轮码头的设计审批工作，另一方面度假区进入正式经营、正常运作阶段，要进一步完善各个景区的功能，经营上引入更多现代化元素、更迎合潮流的经营手法，达到品牌效益及经济效益双丰收，同时对一期项目进行评估，与地方政府共同研究，共同规划云顶项目二期的发展。

2、项目开发建设管理

云顶海滨旅游开发项目为了保证项目的顺利实施，在项目进入建设阶段，将根据实际情况和集团要求，由开发公司于技术部门、监理部门组成工程项目管理筹建处，进行分项设计、工程招标等工作，并由中标的建设单位作为总承包方负责单项的施工设计及组织施工，包括完成

（1）初步设计和施工图设计，编制施工方案，组织建筑材料、机械进场，落实施工队伍等建设准备工作；

（2）按照施工计划和施工文件的规定，制订施工进度计划，组织文明施工；

（3）项目施工建设直至竣工验收，编制竣工决算文件，完成项目结算审计，交付项目方正式使用。

3、项目同步运营管理

3.1、项目经营管理的主体

云顶旅游度假区在完成基础设施建设后，将开展部分试营业，管理主体由云顶集团委派具国际酒店管理经验的高层，组成云顶海滨旅游度假区管理公司，由其接手度假区的经营管理，并因应实际情况参与项目开发。

3.2、项目的员工招聘要求

云顶旅游度假区规划经营所需劳动力，包括各类别员工1500-2000人，除高层管理、专业员工外，基层管理到当地技校招聘，普通员工基本上在当地招聘，由管理公司培训上岗。

3.3、项目的前期运营规划

云顶海滨旅游度假区的营运，基本实行边施工边经营的方式进行项目建设，在投资开发的同时亦要产生经济效益，作为经营规划则以三年建设期为第一阶段，其项目的前三年运营规划（见附表）附表：度假区前三年的运营规划

第八章云顶滨海旅游项目投资及收益估算

1、云顶滨海旅游项目投资

1.1、投资金额

本投资项目总投额资180000万元，首期投资60000万元。

1.2、资金筹措

除申请政府有关的政策扶持减免外，全部投资资金由开发公司自筹。

1.3、资金使用和管理

公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家政策和公司用关规定执行。

1.4、资金投入和滚动开发

云顶海滨旅游开发项目投资，在坚持“滚动开发，均衡布局，维护生态，兼顾效益。”的原则下，计划做到“当年开发，当年见效，当年收益”。

1.5、建设投资估算表

建设投资估算表

2、云顶滨海旅游项目收益

2.1、投资项目收益表

项目一期前3年总投资约为6亿元，投资项目基本上包括了总体规划的八大景区的建设内容，其投资收益见附。

附表：一期投资项目收益表

2.2、收益表赢利分析

根据收益表，按一期投入6亿元，年度估算收益xxx元，预计第xx年度开始盈利，后续经营中如操作得当则持续赢利。

2.3、二期投资开发安排

后续开发在经营过程中根据实际情况逐步增加投资，二期投资开发资金，按单项目分期分批投放建设。

2.4、云顶项目的企业效益

云顶海滨旅游项目的投资研究表明：项目的投资建设不仅盘活了当地经济，还为企业带来长期效益；作为集团企业在经营获利的同时，其产业

链会充分发挥其赢利的连带效应，是企业取得相应的经济效益。

2.5、云顶项目需要政府支持

景区开发的操作具有巨大风险，除要求企业良好的操作水平外，更需要政府的大力支持，通过政府的护驾保航，使政策得到落实、效益得到体现，企业充满生机，这是企业得到的最大财富。

第九章云顶滨海旅游项目的社会效益

1、当地资源投入及其收益

云顶度假区的自然环境属于大湖镇的当地资源，云顶滨海旅游项目的投资开发和建设经营，不仅为云顶企业带来效益，同时为当地创造了财富，所产生的资产，包括客源市场、管理模式等无形资产，给当地留下了一笔宝贵财富。

2、社会、经济效益评估

云顶景区项目的开发与运营带动本地区工业、农业、建筑业、交通运输业以及第三产业各行业的发展，据测算，当旅游业增长10%时，可以拉动农业增长8%、工业增长9.8%、建筑业增长0.2%、第三产业增长4.3%；本项目的开发可以加快村镇经济结构的调整和优化步伐，尽快使村镇的经济发展步入良性循环，为国民经济的发展创造无限的空间，该项目以国家和外商投资相结合的模式，有着良好的社会效益、生态效益、经济效益。

3.项目的效益分析表

项目的社会效益，体现在税收、就业、精神文明建设、带动农业发展、产业调整等多方面，项目更直接为当地带来了商机，创造了当地农产品、个体经营的生存空间，为当地的经济带来长远的发展。

项目的效益分析表

第十章 大湖镇云顶海滨旅游开发项目资源申请

有关大湖镇云顶海滨旅游开发项目的立项相关审批，需要当地镇政府大力支持，并予以实质性的帮助，让项目早日实施。

1、项目立项申请

立项申请批准大湖镇云顶海滨旅游度假村开发项目正式立项。

2、景区资源申请

景区经营管理权30年。

3、土地资源申请

土地申请旅游度假区建设用地2000亩，土地为合作开发性质，经镇级政府批准，建设海滨旅游度假区。

4、相关政策的申请

4.1基础配套到位：风景区道路网的拓宽、维护，电网、通讯网、供水、排污等基础配套到位；提供项目建设的必要条件。

4.2税费减免：景区首期开发建设为期3年，在开发期内给予税费减免，以求景区顺利完工，

4.3税收减免：景区首期建设的第一年开始部分经营，在正常经营的三年内给予税收减免的政策支持，以求顺利度过“起步期”。

4.4资源倾斜：在景区运营的“发展期”（15年内），给予政策倾斜，以求资源汇集，形成合力。树立景区品牌在国内的知名度、美誉度；

4.5行政支持：政府在地区法定文化节日与活动上以政策引导，旅游推介。

第十一章 结论及建议

1、从大湖镇云顶海滨旅游开发项目建设的必要性来看，云顶项目是可持续发展战略的要求，并具有促进当地经济发展、资源可持续利用、维护生态系统良性循环、调整区域旅游产品结构和满足城市居民游憩需要的功效。该项目的开发建设极具必要性。

2、从项目建设的可行性来看，大湖镇云顶海滨旅游开发项目的实施有着一系列良好的条件：资源优势突出；区位条件优越；客源市场潜力巨大；气候适宜性好；生态环境优越；当地领导高度重视；这些条件的具备，为大湖镇云顶海滨旅游开发项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。

3、从项目建设后的预期效果来看，大湖镇云顶海滨旅游项目开发可以达到保护生态环境和通过旅游开发促进当地社会经济发展的要求，经济效益、生态效益和社会经济益极其巨大。

4、从项目本身来看，该项目指导思想明确，设计科学，财务分析合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。

5、从广东省提出旅游业的全区域发展所给我司带来的机会分析，大湖镇云顶海滨旅游开发项目的批准建设,将让大湖镇以一个整体的形象出现在市场，有助于提升当地在国内外的知名度，同时也可以提升其整体竞争力。

汕尾市云顶旅游实业有限公司

2020年9月30日